Investir en SCPI

Les bienfaits d’un rendement régulier

Fonctionnement et Avantages des SCPI

Comment fonctionne une SCPI ?

Au lieu d’acheter un bien immobilier en direct, vous investissez dans l’immobilier via une société de gestion qui utilise cet argent pour investir dans des immeubles et les louer : logements, maisons de retraite, bureaux, murs de boutiques ou encore centres commerciaux.

Vous détenez donc des parts correspondant à une fraction du patrimoine foncier acquis par la SCPI. A ce titre, vous devenez un associé de la SCPI.

Les loyers perçus par la SCPI vous sont redistribués sous forme de revenus, le plus souvent trimestriels. Sur le plan fiscal, il s’agit de revenus fonciers.

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, aussi appelées « pierre papier », sont une solution pour diversifier ses placements, en faisant un placement dans la pierre plus souple qu’un investissement direct.

Elles peuvent aussi  constituer un moyen de compléter ses revenus à la retraite.

 

Rendement Moyen : 4,60% en 2017

  • Un Rendement Supérieur aux solutions bancaires
  • Une Gestion 100% déléguée à des professionnels
  • Disponibilité permanente du capital

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Quels sont les avantages d’une SCPI

1. Vous bénéficiez de revenus stables et réguliers, non interrompus par le départ de locataires, de loyers impayés ou des travaux à réaliser puisque la SCPI répartit ces risques, de par la diversité des immeubles et et des locataires.

2. Vous accédez plus facilement au marché immobilier locatif : une part vaut généralement entre 300 et 1 000 €. Vous pouvez investir dans la pierre à votre rythme et vous constituer progressivement votre complément de revenus.

3. Vous n’avez aucun souci de gestion puisque la SCPI prend tout en charge  

4. Vous pouvez espérer un potentiel de revalorisation à terme, en plus des compléments de revenus.

5. Vous évitez les inconvénients de l’immobilier locatif direct en cas de transmission, par décès ou par donation.

 

Comment choisir sa SCPI ? Les 3 principaux critères …

Rendement de l’année précédente

Le rendement est le rapport entre les revenus perçus sur l’année et le prix de la part au 1er janvier.

Le rendement de l’année précédente constitue une excellente indication du rendement prévisionnel de l’année en cours.

Cet indicateur est extrêmement précieux pour estimer l’évolution du rendement futur de la SCPI.

Le taux d’occupation financière et physique de la SCPI

Ce sont 2 critères clés à regarder attentivement pour choisir votre SCPI de rendement.

Ils exprimés en pourcentage et permettent d’évaluer la qualité de gestion financière de la SCPI au niveau locatif.

Pour être concret, vous pourrez vous faire une idée du niveau des impayés et de l’attractivité de leurs biens immobiliers.

En règle générale, il est préférable que ses deux taux avoisinent les 90 %, surtout pour la partie financière.

SCPI à capital fixe ou variable ?

Avant d’énumérer les critères, il est important de faire la distinction entre une SCPI à capital fixe et variable. Leur différence réside dans la disponibilité des parts.

Pour bénéficier d’une meilleure liquidité tout au long de l’année, la SCPI à capital variable est sans conteste la meilleure solution mais a l’inconvénient d’être plus sensible au mécanisme des flux très vendeurs en cas de panique sur le marché immobilier.

Quant à la SCPI à capital fixe, vous devez attendre la prochaine augmentation de capital ou allez sur le marché secondaire pour en obtenir avec une déconnexion importante du prix offre/demande par rapport à sa valeur immobilière. Son avantage est que la société a la main sur la collecte et décidera en fonction des opportunités d’investissement de procéder si possible à une augmentation de capital.

 

 

Investir en SCPI en direct ou dans une Assurance Vie

L’investissement en direct

Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, il devient propriétaire de parts et donc associé de la SCPI.

En contrepartie, l’associé percevra des dividendes trimestriels qui correspondent au rendement de la SCPI.

Ces dividendes sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés en tant que tel (TMI + PS).

La rentabilité nette est alors dépendante de la TMI de l’investisseur. Plus il sera imposé fortement, plus la rentabilité nette sera faible par définition.

Afin d’éviter l’imposition sur le revenu, il peut être intéressant d’investir dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie.

L’investissement en Assurance Vie

L’assurance vie est une enveloppe fiscale extrêmement avantageuse.

L’avantage fiscal permet de capitaliser sans imposition tant qu’il n’y a pas de rachat partiel ou total.

L’objectif ne sera ici pas d’obtenir des compléments de revenus mais de capitaliser en réinvestissant les loyers versés sur de nouvelles parts.

Les personnes qui ont des TMI élevés seront alors avantagées en investissant au travers d’un contrat d’assurance vie plutôt qu’en direct.

Cependant, les assureurs ne versent pas toujours 100% des loyers. Selon les contrats, il n’est pas rare de voir des contrats d’assurance vie qui ne versent «que » 80% ou 90% des loyers. A cela, il faut également retirer les frais de gestion qui sont généralement de 1% par an.

En Bref …

Investir en SCPI est l’un des placements présentant le couple rendement/risque le plus intéressant du marché.

Cependant, l’imposition foncière peut grever une bonne partie du rendement, l’investissement en assurance vie permet alors de ne pas subir cet impact mais contraint l’investisseur à payer des frais de gestion annuels et à ne pas percevoir les loyers sous forme de compléments de revenus.

Pour conclure, il convient de dire qu’un investisseur étant sur une TMI à 0% ou 14%, il sera plus avantageux pour lui d’investir en direct, la TMI à 30% est assez neutre et les tranches supérieures seront plus optimisées en cas d’investissement en assurance vie.

  • SCPI

  • Typologie Principale
  • Eligible à l'Assurance Vie
  • Eligible au Placement d'Entreprise
  • Société de Gestion
  • Zone géographique
  • Taux d'occupation
  • Capital
  • Performance 2016
  • Performance 2017
  • Notre Notation
  • PFO2

  • Bureaux à 86%Typologie Principale
  • OuiEligible à l'Assurance Vie
  • OuiEligible au Placement d'Entreprise
  • Société de Gestion
  • Ile-de-France à 78% et 22% en ProvinceZone géographique
  • 91 %Taux d'occupation
  • VariableCapital
  • 4,55%Performance 2016
  • 4,43%Performance 2017
  • Notre Notation
  • ✔  Etre Rappelé
  • Immorente

  • 62% de Commerces et 26% de BureauxTypologie Principale
  • OuiEligible à l'Assurance Vie
  • OuiEligible au Placement d'Entreprise
  • Société de Gestion
  • 50% Ile-de-France et 20% EtrangerZone géographique
  • 93 %Taux d'occupation
  • VariableCapital
  • 4,84%Performance 2016
  • 4,73%Performance 2017
  • Notre Notation
  • ✔  Etre Rappelé
  • Primovie

  • 42% de Bureaux et 26% de Résidences SéniorTypologie Principale
  • OuiEligible à l'Assurance Vie
  • OuiEligible au Placement d'Entreprise
  • Société de Gestion
  • 60% Paris et 25% ProvinceZone géographique
  • 98 %Taux d'occupation
  • VariableCapital
  • 5,00Performance 2016
  • 4,89%Performance 2017
  • Notre Notation
  • ✔  Etre Rappelé